Como averbar uma casa já construída: passo a passo

Para averbar uma casa já construída você precisa de três coisas: o habite-se emitido pela prefeitura, a CND da obra emitida pela Receita Federal e o pedido de averbação protocolado no cartório de registro de imóveis onde está a matrícula. Se a casa foi feita com alvará, o caminho é curto e costuma levar de 30 a 60 dias. Se foi feita sem alvará ou ficou diferente do projeto, antes é preciso regularizar a obra na prefeitura, e só depois disso a averbação sai.

Por que a casa não aparece na matrícula

A matrícula do imóvel só registra o que alguém levou ao cartório. Quando você compra um terreno, ela descreve o lote vazio. A casa que foi construída depois só passa a constar ali quando o proprietário pede a averbação da construção. Nem a prefeitura nem o cartório fazem isso sozinhos, e por isso é tão comum encontrar casas prontas, com IPTU sendo cobrado pela área construída, em matrículas que ainda mostram só o terreno.

Enquanto a construção não está averbada, o imóvel vale como terreno para o banco e para o cartório. Isso trava financiamento, venda com escritura e inventário. Se você quer entender o conceito de averbação em detalhe, veja o guia averbação de imóvel: o que é, como fazer e quanto custa.

Descubra em qual situação a sua casa está

O caminho para averbar depende do que foi feito na prefeitura durante a obra. Antes de juntar qualquer documento, confira em qual destes três casos a sua casa se encaixa:

• Tem alvará e habite-se: é o cenário mais simples. Falta apenas a CND da obra e o pedido no cartório.
• Tem alvará, mas não tem habite-se: a obra foi aprovada, mas ninguém pediu a vistoria final. É preciso solicitar o habite-se e, se a casa ficou diferente do projeto aprovado, apresentar um projeto as built com as mudanças.
• Não tem alvará: a casa foi construída sem projeto aprovado. Nesse caso a obra precisa ser regularizada na prefeitura antes, com levantamento, projeto e responsável técnico, e só então sai o habite-se.

Para saber qual é o seu caso, consulte o número do alvará no carnê do IPTU ou no protocolo da prefeitura, e peça uma matrícula atualizada no cartório. Se a prefeitura não tiver nenhum processo em nome do imóvel, a obra foi feita sem alvará.

Passo a passo para averbar

1. Levante a situação da obra. Matrícula atualizada, alvará (se houver), projeto aprovado e a área que realmente foi construída.
2. Regularize na prefeitura, se precisar. Sem alvará ou com diferenças em relação ao projeto, um engenheiro ou arquiteto faz o levantamento, elabora o projeto as built e protocola a regularização. O passo a passo para Curitiba está em regularização de imóvel em Curitiba.
3. Peça o habite-se. Com a obra regular, a prefeitura faz a vistoria e emite o certificado de conclusão. Em Curitiba ele se chama CVCO, e o processo está explicado em habite-se em Curitiba.
4. Tire a CND da obra. A Certidão Negativa de Débitos da construção é emitida pela Receita Federal a partir do cadastro da obra (CNO) e comprova que a contribuição previdenciária da construção foi recolhida ou não é mais devida.
5. Protocole a averbação no cartório. Leve os documentos ao cartório de registro de imóveis indicado na matrícula e pague os emolumentos.
6. Retire a matrícula atualizada. Depois de conferido, o cartório anota a construção na matrícula, com a área e a descrição da casa. A partir daí o imóvel pode ser vendido, financiado ou inventariado com a construção.

Documentos que o cartório pede

A lista pode variar um pouco de um cartório para outro, mas para averbar a construção de uma casa o pedido costuma levar:

• Requerimento de averbação assinado pelo proprietário.
• Matrícula atualizada do imóvel.
• Habite-se ou certificado de conclusão de obra emitido pela prefeitura.
• CND da obra emitida pela Receita Federal.
• ART ou RRT do responsável técnico pela obra ou pela regularização.
• Documentos pessoais do proprietário e, se casado, do cônjuge.

Em Curitiba, o cartório competente depende da região da cidade, e a própria matrícula informa qual é. Os detalhes estão em averbação de imóvel em Curitiba.

Casa antiga, construída há muitos anos

Casa antiga também pode ser averbada, e o processo segue a mesma lógica. A diferença costuma estar em dois pontos. O primeiro é a prefeitura: quase sempre não existe alvará, então a obra entra como regularização, com levantamento e projeto as built da casa como ela está hoje. O segundo é a CND da obra: quando a construção foi concluída há mais de cinco anos e isso pode ser comprovado com documentos da época, como carnês antigos de IPTU com a área construída, contas de luz ou fotos datadas, a contribuição previdenciária pode não ser mais cobrada, o que reduz bastante o custo.

Vale reunir essas provas antes de começar. Quanto melhor documentada estiver a data de conclusão, mais simples fica a conversa com a Receita Federal.

Quanto custa e quanto tempo leva

O custo muda bastante conforme a situação da obra. Como referência de 2026:

• Casa com alvará e habite-se: basicamente os emolumentos do cartório, em geral de R$ 500 a R$ 3.500 conforme o valor do imóvel, e o prazo fica entre 30 e 60 dias.
• Casa sem alvará: soma-se a regularização na prefeitura, que em Curitiba costuma ficar entre R$ 3 mil e R$ 15 mil somando honorários técnicos, taxas e cartório, e o prazo passa a ser de meses.
• CND da obra: a certidão é gratuita, mas pode haver contribuição previdenciária a pagar quando a obra é recente e não foi declarada durante a construção.

Quem faz a averbação

O pedido no cartório é feito pelo proprietário, mas quase tudo o que vem antes depende de um engenheiro ou arquiteto: levantamento, projeto as built, ART, protocolo na prefeitura e acompanhamento da vistoria do habite-se. Na prática, quem tem uma casa pronta sem averbação costuma contratar um profissional para conduzir o processo inteiro e só assinar os requerimentos. A Dimensão faz esse trabalho em Curitiba e no litoral do Paraná, veja o serviço de averbação e regularização de imóveis em Curitiba.